マンション経営のススメ

マンション経営のリスクとは?

マンション経営のリスク

マンション経営の収支は赤字?

世の中には、マンション経営など、不動産投資に否定的な意見があります。これらを詳しく確認してみると、「マンション経営は収支が赤字だから投資としてNG」というような内容が群を抜いて多いです。このような記事を読むと、「赤字になるのにマンション経営をなんでやるの?」と疑問に思う方も多いでしょう。

マンション経営における収支とは、「家賃収入-(ローン返済額・管理費・修繕積立金・固定資産税)」です。確かに、私の勧めるワンルームマンションの収支は赤字か良くて±ゼロくらいになります。利回り(家賃収入÷物件価格)でいうと、4%~5%程度でしょう。

例えば、年間で20~30万程度キャッシュフローを出そうと思った場合、物件にもよりますが6~7%程度の利回りが必要となります(100%ローンの場合)。23区内でこの位の利回りが取れるような物件は、場所が悪いか極端に古い物件だけです。マンション経営においては、利回りが低くなるのは確かなのです。かといって利益を得ることができないわけではありません。

マンションは30年で建て替えが必要?

国交省が発表した資料(RC造の寿命に係る既往の研究例)によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的な寿命は117年となっています。

調査結果によると、実際に建て替えたマンションの建て替え時の平均築年数は30年~40年程度と、寿命とされる117年の半分も満たしていません。そうなると、「マンションは築30年を超えると建て替えが必要なの?」と思ってしまいますが、実際に30年程度しかマンションは持たないのでしょうか?

答えはNOです。まず実際に建て替えが完了した棟数ですが、国交省の資料によると2018年4月時点でわずか236棟(災害を起因とする建て替えは含まず)です。工事中や工事予定物件を含めても300棟以下です。何十万棟と建っているマンションのごくごく一部にすぎないのです。

マンションの建て替えは、費用面や生活面で所有者に多大な負担がかかるため、建て替えが必要であっても話が進まないといったケースもあると思います。しかし、大半のマンションは建て替える必要などないのです。

古くなったマンションでも資産価値を保てる?

マンション経営には、「赤字で保有しても、ローンが終わるころには資産価値のない古いマンションが残るだけ」という否定的な意見も多いです。マンション経営を考える上で、古くなったマンションに資産価値があるのかどうかは重要なポイントになるでしょう。

室内についてはクロスやフローリングを張り替え、設備を新品に変えたり、主要構造部(壁・屋根・柱・階段など)や給排水管がメンテナンスされていれば、古いマンションでも入居者が付く可能性は高まります。賃料についても立地が良ければ、30年後も現在の賃料と大差ない金額で貸せると私は思っています。

その理由は、「新築を建てることができない」からです。10年ほど前から地価や建築費の高騰、ワンルームマンション規制などの影響で、23区内でも好立地とされるエリアに新築のワンルームマンションはほとんど供給されていません。

ワンルームマンション規制とは、1部屋あたりの面積を25㎡以上(区によって異なる)とする事や、ファミリータイプの部屋を一定戸数以上確保する事などを自治体が条例や指導要綱で定めたものです。

ここまで、マンション経営のリスクとしてよく言われることを解説してきました。では、マンションを経営するときには、どのような物件を選ぶべきなのでしょうか?

マンション経営

どのようなマンションを選ぶのがいいの?

マンション選び方
マンション投資をする場合には、どのようなマンションを選べばいいのかを考えなくてはなりません。不動産投資のポータルサイトで検索すると、場所も良さそうで築浅のマンションが利回り6%以上で売りに出されています。これらの物件は、一見投資物件として良さそうですが、大体下記の項目のどれかに当てはまるため、希望するキャッシュフローは得られないと考えてください。

  1. 現況賃料が相場賃料より高い
  2. 管理費・修繕積立金が割高
  3. 現空の割高な想定賃料
  4. 価格が1500万以下(価格が低いと利益も低くなる為)
  5. 土地の権利が借地権(担保が建物のみの為、融資が出ない)
  6. 曰く付き物件(心理的瑕疵・忌避施設至近など)

賃貸需要があるエリアで、築年数も20年以内くらいのリスクの低いマンションを買おうと思えば、利回りは4%~5%(収支は毎月1万前後の赤字から±ゼロの間くらい)になります。こういったマンションは空室率が低く、賃料や価格の維持率が高いため長期保有に向いています。

買ってすぐに儲けようとするのではなく、ローンが終わるまでは投資期間としてお金を出し、完済後のキャッシュフローや売却益を将来の生活費や遊興費として使うイメージです。ローン返済期間の後半であれば、完済前に売却してローン残債との差益を得るのも良いでしょう。

中途半端な物件に注意

キャッシュフローが出るような高利回りの物件を買うのも、一つの方法ではあると思います。しかし、中途半端な物件は買わない方が良いです。

中途半端な物件とは、利回りは少し高めですが立地が微妙で、建物も特に個性のないワンルームというような物件です。こういった物件は賃貸でも売買でも強調材料がないので、他の物件に埋もれてしまいます。

もし買うのであれば、「建物はかなり古いが立地は抜群」や「立地は微妙だが超高利回り」など、何か強調材料のある物件にしましょう。

マンション購入では営業マンが大事!

営業マンが重要
いよいよマンションの購入ですが、マンションを購入するには自分で物件を探し購入条件を不動産業者と交渉し、融資も自分で銀行に持ち込む、というセミプロのような方もいます。しかし、相当の知識やネットワークが必要となりますので、初心者の方にはとおすすめできません。

1番良いのは、やはり不動産業者に手伝ってもらうことだと思います。ネットでマンション経営と検索すれば業者はたくさん出てきますので、電話して個別で営業マンと会っても良いと思いますし、セミナーに参加してみても良いでしょう。

大切なのは実際に会って話してみることです。物の売買や投資がネット上で全て完結する世の中ですし、不動産の営業マンにあまり良いイメージを持っていない方もいるとは思います。しかし、マンション経営は長期的な投資ですので、営業マンとも長い付き合いになる可能性が非常に高いです。

そういう意味でも、信頼できる営業マンを見つけることは、マンション経営を始める上で非常に重要なポイントだと私は思います。

「じゃあ具体的にどんな営業マンが信頼できるの?」と聞かれると感情的な好き嫌いもあると思うので少し難しい部分はあります。ですが、注意したほうがいい営業マンというのは挙げられます。ここでは、私が思う避けたほうがいい営業マンの条件を紹介します。

特定の物件に固執して勧めてくる

不動産業者には、自社で開発したマンションや仕入れたマンションなど、営業マンが「売らなければならない物件」を抱えていることが多いです。これはごく当たり前のことですし、その物件を紹介されたからといってむやみに警戒する必要はありません。

しかし、自分の希望する条件とは全く違うので断っているにも関わらず、やたらとその物件を推してくる営業マンは、買う側の意見よりも自分の成績(社内事情)を優先してしまっているので注意が必要です。本当に購入者の希望している物件とは違うものを紹介される可能性があります。

アピールポイントが節税

マンション経営は節税になるので税金が戻ってきます。たしかに購入した年の確定申告では数十万の税還付が見込めるのですが、翌年以降の還付額はガクッと減っていきます。その後も還付金は減り続け、物件によりますが10~15年前後で節税効果は無くなります。申告方法によっては、数十万の還付を2年目以降から数年続けることも可能ですが、節税効果が無くなるのも早くなります。

また、保有期間の節税額(減価償却費)を増やそうとすればするほど、売却時の税金は高くなります。マンション経営において節税とはおまけのメリットのようなものですので、購入目的にすべきではありません。もし「マンション経営をすれば節税になりますよ!」とアピールしてくる営業マンがいたら注意が必要です。

アピールポイントが収支

マンション経営は、毎月の支払いの大半を家賃収入で賄えますし、ローンを利用すれば金銭的な負担が少なくマンションを保有することが可能です。

営業マンは、「毎月の持ち出しは数千円で、自己資金もゼロでマンションを持てますよ!」という営業トークができます。確かに負担が少なくマンション経営を始めることができるのは、メリットですが、入り口の入りやすさに惹かれてマンション経営を始めると数年後にマンションを手放したくなります。

マンション経営は空室時の費用負担や原状回復工事費、設備交換費や税負担など、購入時に見せられた収支表以外のお金が間違いなくかかります。マンション経営は、基本的にローンが終わるまではお金を出し、ローン完済後の家賃収入や売却益などで黒字化させる投資方法なのです。

これらのことを全く説明しない営業マンはさすがにいないと思いますが、将来的な話よりも購入時の金銭的な負担の少なさで購入意欲を掻き立てようとする営業マンがいたら、注意が必要です。

規模が大きい会社の方が安心できそうという心理状態になりがちですが、大きい会社に頼もうが1人社長の会社に頼もうが、取得できる物件は変わりませんので会社の規模は関係ありません。会社の規模ではなく、人で判断すべきです。

営業マンへの依頼で重要なこと

営業マンへの依頼
依頼する営業マンを決定したら次は物件選びを依頼することになります。物件選びを依頼する際に注意すべきことをまとめましたので、参考にしてください。

自分の情報を伝えよう

自分に合った営業マンを見つけることができたら、今度は物件を探してもらいます。この時に営業マンが知りたい1番の情報は、「ローンがどこの金融機関でいくら組めるのか」です。なぜなら、可能なローン金額が分からないと予算を立てられず、物件を絞り込むことができないからです。

ローン金額は年収や既存のローン残債額及び、返済額などから算出することが可能です。「個人情報だから教えるのは物件を申し込む時にしたい…」と思う方もいるかもしれませんが、物件を探す段階で必要な情報となりますので、本気でマンション経営を検討するならば、早めに自分の情報を営業マンに伝えるべきです。

また、経験上の話ですがキャッシングやカードローンの借り入れがあることを隠す方が結構いらっしゃいます。それらの借り入れがあるからローンが絶対に通らない訳でもないですし、金融機関は借り入れ状況を個人信用情報で把握しているので隠すことは出来ません。包み隠さず伝えるようにしましょう。

現実的な条件にしましょう

せっかく購入する物件ですから、探すときに様々な条件を付けたくなる気持ちは分かります。しかし、営業マンが非常に困るのが、無理難題な条件を提示されることです。

初心者でもある程度の知識を持っている方はいます。しかし、中には書かれている「理想論」を鵜呑みにして、自分の条件として当てはめる方がいらっしゃいます。

ネットや書籍に書かれている購入条件は、現実的でないものが多いです。簡単にいえば、市場に出る前の仕入れ価格で買えと書いてあるようなもので、一般の方はまず買えません。現に条件は書いてあるものの、一般の方でも買える具体的な購入方法は書いていない場合がほとんどなのです。

「もしかしたら物件が出るかもしれないから、とりあえず探してみて」と言えば、営業マンはその場ではNOと言わないと思いますが、実際には探しません。なぜなら時間の無駄だからです。ですので、現実的でない条件を依頼するのはやめておきましょう。

収益性の低い物件を買う?

非常に重要なポイントなのですがマンション経営を始める上で大切なことは、買う物件を決める際にある程度妥協することです。自分の理想に100%合致する物件はいくら待ってもまず出てきません。

さらに、マンション経営はローン完済年齢が早ければ早いほど利益が出るので、時間が経つほど不利になります。買う物件の条件は最低限の譲れないポイントだけを残し、許容範囲を広くしてなるべく早期に購入しましょう。最低限のポイントが分からないという方は、営業マンに相談するべきだと思います。

1つ簡単なアドバイスをするならば、適正価格であることが前提ですが、利回り(年間家賃収入額÷物件価格)が低い物件を買った方が良いと考えています。「え?収益性の悪い物件を買うの?」と思う方はたくさんいると思います。

しかし、好立地で築浅のマンションは空室率が低く、賃料や価格の維持率が高いので長期保有に向いています。その分、価格は高いので利回りは低くなり、収支も100%ローンの場合若干赤字になります。なるべくリスクの低い運用をしたいと思うのであれば、このようなマンションを買った方が良いのです。

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マンション選定のチェックポイント

物件探しを依頼した後に物件を紹介された時には、色んなポイントをチェックしなくてはなりません。下記にポイントを紹介しますので、これから物件を購入しようと思っているという方はぜひ参考にしてみてください。

場所

場所

マンション経営は、マンションを誰かが借りてくれなければ成り立たない投資です。部屋を借りる人が、物件を探すにあたって最も重要視するのは場所ですから、必然的に購入するマンションも場所を重要視する必要があります。

23区やその他一部地域(横浜市や東京市部の一部など)の賃貸需要は非常に高いです。単純に人口が多いのでマンションを借りたい人が多いという個人の需要と、法人が社宅や事業目的で借りたいという法人の需要があるからです。

23区などの大きな街では、やはり駅から離れている物件は避けるべきです。大半の方は勤務先や学校まで電車で移動するので、部屋を借りる際に敬遠されてしまいます。一つの目安としては最寄り駅まで徒歩10分以上かかる物件は避けた方が良いでしょう。

また、徒歩10分以内であってもどこの駅から徒歩10分以内なのかが重要です。経験上の話ですが、最寄り駅が主要な駅(東京・新宿・渋谷など)から離れている駅だと、徒歩10分以内でも空室期間が長くなる傾向にありますので注意してください。

築年数

築年数

購入に際して、まずは新築年が昭和56年(1981年)よりも前か後かを確認してください。昭和56年前のマンションであれば、旧耐震基準(倒壊しない基準が震度5強)で建てられたマンションということになりますので、耐震性の不安やローン付の困難さ(金融機関から融資を受けずらい)を考慮すると、避けた方が無難です。

また、昭和56年後であっても新耐震基準(倒壊しない基準が震度6強~7)とは、昭和56年6月以降に建築確認を受けたマンションです。例えば、昭和56年5月に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準であり、工期が1年と考えた場合は新築年が昭和57年になります。昭和56年~58年あたりの物件の購入を検討する場合は、いつ建築確認を受けたのかを不動産業者に確認しましょう。

ローンが組めるか

また築年数も重要ですが、ローンが何年組めるマンションなのかも重要です。というのも、ローン年数が短くなると返済額が増え、収支が悪くなるからです。

金融機関は融資の際のローン年数を、基本的には借りる人の完済年齢と物件の築年数で決めています。築年数によるローン年数の計算方法は、ベース年数-築年数=ローン年数(最長35年や45年という制限あり)です。

このベース年数は金融機関によって様々なのですが、多いのは47年や55年です。物件によりますが収支を考えるとローン年数は30年以上組めた方が良いので、ベース年数が47年の場合は築17年以内、55年の場合は築25年以内ということになります。

利回りが良ければもう少し古い物件でも収支が合う可能性は十分あるので、あくまで参考程度にしてください。

設備

マンションの設備

現在、新築で販売されている投資用ワンルームマンションの設備は、ファミリーマンションの設備に引けをとらないほど設備が充実しています。

しかし、大体築15年以上の物件になると、宅配ボックスがなかったり3点ユニット(風呂・洗面台・トイレ)であったり、クローゼットが狭かったりします。

「これだと入居者が不便で借りてくれないんじゃないかな・・・」と心配になるかもしれませんが、結論から言えば場所が良ければこのような物件でも問題なく入居者は付けられることが多いです

1人暮らしをしたことがある人であれば分かると思いますが、仕事をしていれば室内で生活をするのは朝と夜だけなので、職場への利便性が良ければ設備については多少割り切っている入居者は多いのです。ですから、物件購入時に設備についてはある程度妥協できるともいえるでしょう

利回り

マンションの利回り
マンション経営における利回りは、年間家賃収入額÷物件価格×100(単位%)という計算方法で算出します。

年間家賃収入120万で価格3000万であれば4%、年間家賃収入120万で価格1500万であれば8%ということです。4%の違いで価格差は1500万円にもなります。これだけ見れば利回りが8%のマンションを購入する方が良いと思うでしょう。

しかし、場所も良く築年数も新しく設備も充実している物件が高い利回りで販売されることはあり得ません。何かしらのマイナス要素があるから売り出し価格が安くなり、利回りが高くなるのです。

何%の利回りのマンションを購入するのが正解というのはありません。空室リスクや賃料・価格下落リスクを少しでも抑え、安定した運用をしたいと考えれば、価格が高く利回りが低くても好立地の築年数が新しいマンションを購入するべきです。

また、多少のリスクがあってもキャッシュフロー(家賃収入からローンや諸経費の支払いを差し引いて残ったプラスのお金)をとにかく出したいと思えば、逆のマンションを購入すべきです。

家賃・管理費・修繕積立金

家賃・管理費・修繕積立金

場所も良く、築年数も比較的新しいマンションにも関わらず、利回りが相場より高い物件がネット上でたまに売りに出ています。「掘り出し物件だ!」と思うかもしれませんが、大抵下記のいずれかに該当するので注意してください。

①家賃が相場より割高
②管理費・修繕積立金が割高
③土地権利が借地権

 

家賃が相場より割高

まず①についてですが、例えば築10年、価格2000万、家賃月9万(年108万)、利回り5.4%のマンションが売りに出ていたとします。しかし、実際の相場家賃が月7.5万(年90万)だった場合、現在の入居者が退去した後は家賃が月に1.5万下がるので、事実上利回りは4.5%ということになってしまいます。

「相場が7.5万なのになぜ9万で借りている人がいるの?」と思うかもしれませんが、これは入居者が新築当時から借りている場合が多いです。新築マンションの家賃は、近隣の築浅マンションの相場家賃に1万から1.5万ほど加算して募集します。入居者も「自分が最初の居住者」という新築プレミアムがあるので、相場よりも高い家賃で借りるのです。

それ以外にも、様々な要因で相場よりも高い家賃で入居していることがあるので、購入を検討しているマンションの利回りや収支計算をする際は、必ず相場家賃で計算してください。

管理費・修繕積立金が割高

次に②の管理費と修繕積立金についてですが、マンションを保有したら必ず必要な管理費と修繕積立金(以降、管積)が割高なマンションがよくあります。通常両方で1万~1.5万程度なのですが、これが2.5万~3万程度の物件が存在します。管積は将来に渡って変動するので安くなる可能性もありますが、確約はありません。

こういった物件は相場価格で売っても将来的に収支が悪くなるので、価格を安めに(利回りを高めに)売りに出す傾向にあります。それでも収支が悪いことはよくありますので、利回りに捕らわれず管積の金額を考慮して収支計算してください。

土地権利が借地権

最後に③ですが、大半のマンションは土地権利が所有権ですので、購入するのは土地と建物ということになります。しかし、中には土地権利が借地権(土地は借り物)の物件があり、購入するのは建物のみなので価格が安く利回りは高くなります。

条件次第では検討するのもありかとは思いますが、借地権マンションの場合は建物のみの購入なので金融機関がローンを付けてくれない可能性があります。戸数が少ないので紹介される可能性はかなり低いと思いますが、もし紹介された場合には多額の自己資金が必要となる可能性が高いと認識しておきましょう。

マンション経営に不安があったらお問い合わせください!

マンション経営は、大きな額が動くだけに、何をしたらいいのかわからないからと二の足を踏んでしまう気持ちも分かりますし、多くの方はその時点でマンション経営そのものに対して抵抗感を持ってしまうのも事実です。

しかし、方法さえ間違えなければ堅実にマンション経営を老後の収支に充てていく事は十分可能です。まずは、信頼できる営業マンを見つける為にも色々な方に話を聞いてみましょう。

不動産投資カレッジでは、不動産やマンション経営に強いコンサルタントがご相談に乗らせていただきます。マンション経営に関する質問だけでなく、「〇〇の会社にこういう風に言われたんだけど…」「こんな話を聞いたんだけど本当?」といったご相談も随時承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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