不動産投資を始めたら!空室対策のポイントを紹介

不動産投資を始めたら!空室対策のポイントを紹介

不動産投資において最大のリスクと言っても過言ではないのが「空室リスク」です。入居者がおらず賃料が入って来なければ、ローン支払い、固定資産税、管理費・修繕積立金などが全て自分の負担となってしまいます。

入居者の方の都合もありますので常に満室稼働というのは不可能に近いですが、きちんと対策を取れば空室期間を短くする事は可能です。
今回は「空室リスク」への対策をご紹介致します

基本的に退去を止める事は出来ない

基本的に退去を止める事は出来ない

入居者の方が退去する際の理由は実に様々ですが、大半は貸主がどうこう出来る事情ではありません。貸主にとって退去されるのは金銭的に痛いですが、入居者の方にとっても引っ越し費用、退去時の原状回復費用、新居の契約金(賃貸、売買共に)、転居に伴う煩雑な手続き(役所への申請、免許の書き換えなど多数)などを考えなければいけないため、余程の事情でない限り退去はしません

但し退去理由が「賃料が高い」「更新料がもったいない」などの場合は、貸主側が譲歩する事によって継続して入居してくれる場合もありますので、退去の通知が来た段階で入居者から理由を聞いた方が良いでしょう(賃料交渉の術として退去の意志がないのに退去を考えていると言う方も結構いらっしゃいますが・・・)。

募集は退去前からスタート!

募集は退去前からスタート!

退去の通知が来たとしても実際の退去日は通常1ヶ月か2ヶ月先になります。大半の物件は入居者が退去した後に次の入居希望者が部屋の中を見て、そこから申込・契約となります。

但し人気のあるエリアの物件ですと部屋を見る前に申込・契約になる場合がありますので、退去の前から募集を始めた方が良いですし、イメージが付きやすいように空室時の部屋の写真があれば賃貸募集サイト等に掲載した方が良いでしょう。

入居付けは募集条件が全てを決める!

入居付けは募集条件が全てを決める!

賃貸の募集条件において重要な項目は下記の通りです。

  • 賃料
  • 敷金・礼金
  • 広告料(AD)

一番重要なポイントは当然ですが賃料をいくらに設定するかということです。基本的には周辺相場に合わせた金額を設定するのですが、人気があまりないエリアの物件の場合は相場で募集しても中々申込にならない事が多々あります。

購入金額やローン支払いの兼ね合いで賃料をなるべく下げたくない気持ちはわかりますが、仮に6万円で募集していた物件の賃料を3千円下げて即契約になる場合と、賃料を6万円から変えずに契約までに3カ月を要した場合、後者が前者の総賃料を上回るのに57ヶ月間もかかってしまいます。特にワンルームの場合は2~3年程度で退去する事が多いですので、空室期間を短くするために最初から相場より安い賃料で募集をする事も一つの手だと思います。

次に敷金・礼金ですが、まずはそれぞれどのような意味合いの金銭なのかをご説明します。
敷金とは入居者が契約時に貸主側に預け、退去時の原状回復費用の入居者負担があった場合は相殺(未払い賃料に充てられる事もあります。)し、残金があれば返金します。但し契約上「償却100%」や「敷引き1ヶ月」などと取り決めがある場合は、残金があっても返金しなくて良い場合があります。

礼金とは入居者が契約時に貸主に支払う「お礼金」のようなもので、返還義務はありません。

では募集をするにあたり敷金・礼金をいくらに設定すれば良いのかという話ですが、結論から申し上げると人気エリアの物件を除き両方ゼロで募集した方が良いと思います。

入居者は当然ですが部屋を探すにあたり初期費用を非常に重要視します。敷金を預かれば賃料や退去時原状回復費用の未払いなどを防ぎやすくなりますが、保証会社に入居者を加入させておけば未払い分は保証会社から支払われますので、敷金を預からなくても未払いを防ぐことができます。

また、敷金を多く取れば取るほど原状回復費用の入居者負担分が増えると思っている方がたまにいらっしゃいますが、敷金がゼロでも100万でも入居者が負担するべき原状回復費用は変わりません(償却・敷引き除く)。礼金は簡単な話で「欲張るべきではない」という事です。

最後に広告料ですが、これは貸主から賃貸仲介業者に対して支払われる金銭で、意味合いとしては入居者を付けてくれた事に対しての貸主からのお礼金です。賃貸借契約時に発生する仲介手数料は業法で賃料の1ヶ月分までと定められており、大半の物件は借主から支払われます。

広告料を出すか出さないかは貸主の自由なのですが、仲介業者から見ると広告料が1ヶ月分出る物件の場合は仲介手数料と合わせて2ヶ月分の収入となるので、広告料がゼロの物件よりも客付にやる気が出るのです。

特に人気のあまりないエリアの物件は類似物件の空室が多数あり、仲介業者は広告料が多い物件を紹介します。広告料をケチって空室期間が半年以上といったケースはザラにありますので、空室期間を短くするためにも広告料はなるべく出した方が良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。上記の空室対策以外にも家具付きで募集する方法や、費用は多くかかりますがリノベーション工事をして募集する方法など、貸主の工夫次第でいくらでも空室対策は出来ます。特に利回り重視で郊外の物件を購入された方は、空室対策にお金をかけていかないと稼働率が半分以下になることも十分考えられます。

また、最近のスマートデイズのシェアハウス問題によりサブリース=悪と言ったイメージが浸透していますが、大多数のサブリース(家賃保証)を行っている不動産業者は途中でサブリース解除にならぬようにきちんと賃料査定を行った上でサブリース賃料を設定していますし、多くのオーナーが空室対策としてサブリース契約を有効活用しているのも事実です。この件につきましては後日詳しくお話したいと思います。

不動産投資を既に始めている方も、検討段階の方も、相談したい事がございましたらお気軽にご相談ください。