不動産投資で節税!よく言われているけど本当に節税効果ってあるの?

不動産投資で節税!よく言われているけど本当に節税効果ってあるの?

不動産投資会社の営業が説明するメリットの1つに「節税」というものがあります。
特にこの時期は年末調整があるため、「もうすぐ年末調整ですけど、更に戻ってくるお金が増えたら嬉しくないですか??」なんて不動産投資に興味のない人でも、関心を向けやすい言葉で営業電話がかかってくることも少なくないと思います。
では、実際どのような仕組みで節税になるのでしょうか。

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不動産投資が節税になる仕組み

まず、私たちが支払わなければいけない所得税・住民税は、課税所得金額によって決まります。課税所得金額とは、所得金額から基礎控除や社会保険料控除などの各種控除を引いた金額です。

課税所得金額(税金が課せられる金額)=所得金額-各種控除

所得金額とは、給与などの収入から経費を引いた金額です。

所得金額=収入-経費(給与所得控除など)

つまり、所得金額が少ないほど支払う税金も少なくなるのです。これが不動産投資をして節税になるポイントです。

投資用不動産を持つと、会社から支払われる給料とは別に家賃収入が入り、この収入から経費を引いたものを不動産所得といいます。

不動産所得=家賃収入-経費

経費は、固定資産税・購入時諸費用・減価償却費・借入金利子・管理費などを計上することができます。
そして、経費が家賃収入を上回り不動産所得が赤字となった場合、給与所得などその他の所得と合算(確定申告)することで全体の所得が減り、節税になるのです。

不動産所得が年間100万円赤字の場合

これが、不動産投資が節税対策になると言われる仕組みになります。では、節税目的で不動産投資を始めた場合、本当に望むような効果があるのでしょうか。

節税に期待しすぎると失敗してしまう?!

土地が1000万、建物(鉄筋コンクリート造)が税込1500万、合計2500万の新築区分マンションをフルローン(金利2%、35年ローン)で購入し、家賃収入が年間120万入ってくる場合の初年度及び2年目の不動産所得は、簡易計算ですが下図のようになります。

不動産投資の節税 失敗

初年度は購入時の諸費用や不動産取得税などもあり、年60万ほどの赤字になっていますが、2年目は黒字となっています。3年目以降も空室による家賃収入の減額を除けば、あまり変わりません。話が小難しくなるので詳細は省きますが、少し前までは減価償却費を上記の2倍から3倍にする方法もありました。しかし現行制度(平成28年4月1日以降取得の建物)では不可となった為、節税しにくくなっているのが現状です。

もちろん物件によって収入や経費は様々なので一概には言えませんが、初年度の節税金額に目を丸くし、同じような物件を節税目的で2戸3戸と買い増しするのは、少し危険かもしれません。

但し相続税対策としての不動産購入は、これも物件次第ですが非常に有効になる可能性がありますので、詳細は後日お話したいと思います。

不動産投資で失敗しないためすべきこととは

節税対策として不動産投資をおすすめしてくる営業マンは沢山いますが、その言葉を鵜呑みにして不動産投資を始めてしまうと、思わぬ失敗をしてしまう可能性もあります。

しかし、初心者でもわかる!不動産投資のメリット・デメリットでも説明した通り、不動産投資には節税対策以外にもメリットはあります。不動産投資で失敗しないために重要なことは、正しい情報を得るということです。

不動産投資は一種の投資方法ですので、メリットだけではなくリスクもあります。正しい情報があればリスクを限りなく少なくし、利益を得ることは可能です。不動産投資で成功するには、美味しい話だけではなくリスクの話など、しっかりと正しい情報を教えてくれる営業マンや管理会社を見つけることが大事なのです。

まとめ

いかがだったでしょう。
今は気になったらネットで調べれば簡単に情報が手に入る時代です。しかし全てが正しい情報ではないというのがネットの怖いところです。不動産投資は安い買い物ではないですし、投資ですので利益を出さなければ意味がありません。不動産投資を成功させるためにはしっかりとした専門家の話を聞き、アドバイスをもらうことをおすすめします。

不動産投資カレッジでは、信頼のおける不動産投資の専門家をご紹介することが可能です。記事を読んで気になったことがあれば、どんなに些細なことでもお答えいたします。相談は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。