第2回マンション経営のススメ~マンション経営の本当のリスクとは?メリット・デメリットを正しく判断しよう

マンション経営のリスクに関する誤解を解く

「マンション経営スタートアップガイド」では、購入前の基礎知識から購入後の具体的な運用方法や出口戦略はもちろん、過去の経験から勘違いしやすい点や気を付けなければならない点等も、事例を挙げながら分かりやすく説明していきたいと思います。

第二回の今回も前回に引き続き、マンション経営をしていない方が持っているイメージや疑問について、質疑応答形式で説明していきたいと思います。

「マンション経営」のよくある誤解

Q1 なぜ地方に住んでいる私が東京にマンションを買うのか。買うなら目の届く自分の家の近くに買う。

A1 私のお客様は北は北海道、南は沖縄までいらっしゃいますが、9割以上の方が東京のマンションを購入しています。理由は断トツで「人が多い」からです。人が多いということは借り手が多いということです。借り手が多ければ空室になる確率が減り、家賃は下がりにくくなります。投資用不動産の価値を決めるのは賃料の金額ですから、価格も同様に下がりにくくなります。
 
自宅の近くに買うメリットは「安心感」のみです。それ以外にありません。近くにあっても入居率が上がる訳でも賃料が上がる訳でもありません。第三者が室内で生活しているので部屋にも入れません。何かあった時に駆け付けることは出来ても、結局はプロである業者に任せるしかありません。

数百キロ離れた場所に高額なマンションという商品を購入する不安は分かりますが、物理的な「安心感」ではなく経済的な「安心感」を得る為に、東京にマンションを購入するべきです。

Q2 マンションは土地がないから、古くなれば価値がなくなる。

A2 マンションは1階のみ土地と建物を所有し、2階より上は建物のみを所有すると思われている方がいらっしゃいます。結論から言うとこれは間違いです。

マンションの土地は基本的に所有者全員で共有して持ち合うことになり、これを敷地利用権と言います。総戸数30戸のマンションで所有者が全て異なる場合、30人でマンションが建っている土地を持ち合うことになるのです。但し持ち分割合については単純に1/30ずつではなく、自分が所有する部屋の面積に応じて決められます。
1階部分の部屋に庭が付いているケースですが、その庭は共用部(みんなの物)として扱われるので、その部屋の所有者の庭という訳ではありません。ですが専用使用権が与えられるので、他の所有者に使われる心配はありません。これはバルコニーも同様です。

また、Q2に付帯する話で「マンションの耐用年数は47年だから、30年も経てば価値は1/3だし、47年経てばゼロになる。」とおっしゃる方もよくいます。
法定耐用年数とは減価償却を計算する為に国が定めた年数で、資産毎に異なります。不動産も建物の用途や構造によって様々ですが、鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。

少し話を変えますが、普通自動車の法定耐用年数は6年です。8年落ちのベンツがタダで買えますか?10年落ちのレクサスがタダで買えますか?
法定耐用年数とは減価償却費を計算する為の年数なだけであって、資産価値の寿命を表しているのではありません。築47年以上のマンションでも数千万でバンバン取引されています。

現在マンションの物理的な耐用年数は100年以上と言われています。設備等を定期的にメンテナンスする事により、自分だけでなく、子供や孫にまで残せる資産なのです。

Q3 金銭的リスクを負いたくないから、マンション経営はしたくない。

A3 「自分の手元にあるお金が減る」かもしれないというリスクを嫌う方は多いです。減るかもしれないなら現状のままで良いという考えだと思います。しかし、「自分の貰えるお金が減る」「購入する物の価格(消費税)が上がる」というリスクには、なぜかあまり危機感を感じていません。

ここ十数年でサラリーマンの給与収入や年金の手取りは減り続けています。これは社会保険料の増加や年少扶養控除廃止などによる増税により、額面から天引きされる金額が増えていることが要因です。消費の面でも物価は確実に上がってきていますし、消費税も上がっています。収入は減り、支出は増え続けているのです。将来的にも少子高齢化が進むことで社会保険料が更に増加し、増税も避けられないでしょう。

毎日節約して少しずつ貯蓄されている方も、収入が減り支出が増えれば貯蓄は難しくなり、やがて切り崩さざるを得なくなってしまいます。なにもしていないのに「自分の手元にあるお金が減る」のです。これは現在より10年後、10年後より20年後と月日が経つにつれて深刻になっていくでしょう。

ローン=借金をするのは本当に怖い?

ですから対策として投資を・・・と言っても、Q3のような考えをお持ちの方が簡単に考えを変えないことは経験上分かっています。特にマンション経営は銀行から借金をしてマンションを買うので、その借金というワードに反応して内容うんぬんではなく、最初からシャットアウトするのです。信念なので絶対曲げないという方はしょうがないですが、少しでも聞く耳があるのであれば、下記の文章を読んで考えてみてください。

借金というのは借りる側にリスクがあるイメージですが、貸す側にもリスクがあります。貸す側のリスクを考えることで、借りる側のリスクが見えてきます。

年収500万円、預貯金200万円、自宅ローン残債2000万のあなたが、銀行から3000万円借金をして23区内の投資用マンションを買ったとします。自宅のローンと併せれば借入合計は5000万円で、年収の10倍です。預貯金だと25倍です。これだけ見ると「よく銀行が貸すな」と思いませんか?

銀行が貸した理由は2つあります。1つは買ったマンションに抵当権(担保)を設定していること、もう1つは23区内の投資用マンションであることです。あなたの勤務先や年収などの属性(信用力)も考慮はされますが、借りた後に会社をクビになるかもしれないですし、転職して年収がガクッと下がる可能性もあります。貸した後に「貸した時より属性が悪くなっているから、一括返済してください。」とは銀行も言えませんので、確定要素である上記2点がポイントとなります。

前者はあなたが何かの理由で返済できなくなった場合、銀行はあなたのマンションを売却して貸したお金を回収することができます。つまり、銀行としてはあなたが買うマンションが貸したお金の3000万円に見合う価値があるのかが重要となるのです。もし半分の1500万円の価値しかないのであれば、貸してすぐに返済が滞り売却した場合、1500万近く銀行は損をしてしまうことになります。あなたに3000万円貸した時点で、担保評価のプロである銀行がその価値があると判断しているのです。
※新築マンションの場合は価格に新築プレミアムが乗っており、銀行もその分多く貸します。この場合は早期売却となるとほぼ確実に元本割れします。

後者は入ってくる家賃収入で毎月の返済額を賄えるので、自宅のローン返済がある方にも銀行は貸してくれます。これがセカンドハウス(別荘など)としてのローンであれば、恐らく貸してくれないでしょう。また、マンションの所在地が23区内(または大都市圏)というのもポイントです。空室が続くと毎月の返済額を全額自己負担しなければなりませんので、返済が滞る一番の要因となります。23区内のマンションであれば賃貸需要が高いので、そのリスクが限りなく低いと銀行は分かっているのです。

マンション経営をするということは借金をするということです。自分の年収や預貯金の何十倍という金額を借りることになるので、漠然と不安になり、なんとなく止めておこうとなります。しかし、よく考えればその借金の金額と同程度の価値のマンションも手に入ります。手放したければ売れば良いのです。また、数千万借金をしようがあなたの義務は毎月の返済額を払うことです。急に半分返せとか全部返せとは言われません。その返済額は家賃収入で賄えます。空室になってもすぐに入居者は付きます。これは自信を持って言えます。もし空室だらけであれば、債務不履行者(返済出来ない方)続出で社会問題になり、どこの銀行もマンション経営に融資しません。

前述の通り、日本はなにもしていないのに「自分の手元にあるお金が減る」時代に入っています。なにもリスクを負わないことがリスクになっているのです。その対策となるマンション経営という投資方法を、漠然としたイメージや固定観念でリスクがあるからと選択肢から排除するのではなく、内容を確認した上で判断してみてはいかがでしょうか。

マンション経営スタートアップガイド第2回のまとめ

いかがでしたでしょうか?マンション経営に関しては目先のリスクを負う事ばかりに目が行きがちです。
マンション経営で享受できる本当のメリットが何であるか、考えねばならない本当のリスクは何かを理解する事でマンション経営への懸念や誤解が解けるのではと思います。

今回はここまでです。次回で購入前の疑問編は最後です。ネット上でのマンション経営の否定的な記事について書きたいと思います。
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