不動産投資の利回りとは?投資を始める前に知りたい利回り計算方法!

不動産投資の利回りとは?投資を始める前に知りたい利回り計算方法!

不動産投資を始めようと考えている方で一番気になることと言えば、その物件を取得することで、どれくらいの収益になるのか、ということではないでしょうか。不動産投資をするにあたり、その収益を計算する方法として利回りを理解することが大切になってきます。

ここでは、利回りとは何か、利回りを用いてどのように不動産投資物件を選ぶべきか、初心者の方でも理解できるよう解説していきます。

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利回りとは

不動産投資 利回りとは

利回りとは、不動産投資をするにあたってかかった費用に対して、一年間の収入でどれくらいの利益が見込めるかを表した投資指標のことを言います。利回りにはいくつか種類があり、年間収入を購入価格で割ったものを「表面利回り」、収入から必要な経費を引き、購入価格で割ったものを「実質利回り」と呼びます。

例えば、購入価格100万円の物件で年間20万円の収入があった場合、利回りは20%になります。利回りの目的は「異なる物件を同じ土俵で比較できるようにする」ことです。物件には様々な種類があり、500万円の物件があれば1000万円の物件もあります。その際、購入価格や利益額が異なっているとどちらを購入すべき物件なのか判断できません。

そこで、利回りを使ってパーセンテージで表すことにより、比較が容易にできるのです。不動産会社の物件情報に掲載されている利回りは、主に表面利回りを載せていることが多いです。しかし、表面利回りの場合、経費が考慮されないため、いくら利回りが良くても思った以上に経費がかかってしまい、結果的に得られる利益が少なくなってしまう可能性があります。

そのため、より具体的な収益率を知りたいのであれば実質利回りで計算したほうが良いでしょう。表面利回りはあくまで参考程度とし、不動産投資を本格的に検討されている方は、実質利回りで計算することをおすすめします。次に、経費の種類について見ていきます。

利回りの計算に必要な経費の種類!

では、実質利回りを計算するうえでかかってくる諸経費とはどんなものがあるのか、ご紹介します。主に挙げられるものとして、管理費、修繕積立金、固定資産税、その他固定経費などがあります。

管理費は管理会社に払う費用のことで、設備の保守や清掃などに使われます。修繕積立金は、建物全体の補強や外壁塗装など大規模な工事の為に積み立てられるお金のことです。

固定資産税は土地や建物を所有している人にかかる税金のことで、規模が大きくなればなるほど高くなります。

今回紹介した経費はほんの一部で、経費にはまだまだいろいろな種類があります。
実質利回りの計算でより詳しく知りたい場合は、不動産投資の専門業者に問い合わせてみると良いでしょう。

実際の利回りの計算方法

不動産投資 実際の利回りの計算方法

最後に、利回りの具体的な計算方法について紹介します。まずは、初めの方でも紹介した表面利回りの計算方法から見ていきましょう。方法は簡単で、一年間の収入金額から投資額で割って100をかければOKです。わかりやすい数字で表すと、一年間の収入が100万円、購入価格が1000万円だとした場合、利回りは10%ということになります。

実質利回りの場合は収入から経費を考慮に入れたうえで算出します。計算方法としては、先に紹介した表面利回りの計算方法に少し手を加えるだけで大丈夫です。先ほど例に挙げた1000万円の物件を例に計算してみましょう。

年間でかかる諸経費が20万円だとします。その場合、収入は100万円から20万円を引いた80万円になり、これを1000万円で割ります。すると、実質利回りは8%と計算することができます。

このように、利回りはそこまで難しい計算ではありません。不動産投資を行う場合は、収入金額の良さだけで安易に判断せず必ず利回りを計算してから決めるようにしてください。

利回りを計算し物件選びに役立てよう

不動産投資先を選別するにあたり、利回りの計算はとても大切になってきます。また、利回りの本質を見極めるのであれば「実質利回り」で計算することをおすすめします。

実際にかかる諸経費を考慮しておかないと、いくら収入があったとしても投資額の回収効率が悪くなってしまいます。不動産は、二つとして同じ物件はありません。安易な理由で決めず、それぞれの物件を自身の手で計算したうえで利回りの良い物件を選ぶようにしましょう。