入居者が家賃を払わない!滞納トラブルの解決方法

入居者が家賃を払わない!滞納トラブルの解決方法

不動産投資を行う上での最大のリスクは空室リスクですが、無事に入居者が決まったとしても安心してはいけません。なぜならその入居者がしっかりと家賃を払ってくれるとは限らないからです。

また、家賃の滞納以外にも退去後の原状回復工事の費用を払ってくれず、そのまま音信不通になってしまうケースもあります。今回はそういった滞納トラブルの対策をお話させて頂きます。

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家賃の滞納が起こりやすい物件

家賃の滞納が起こりやすい物件

家賃を滞納してしまう入居者の属性は様々ですが、ほぼ共通して言えることは借りている物件の家賃が4万円以下という事です。要因としては家賃が安いので所得の低い方が入居される傾向が強く、様々な支出や収入の不安定さにより期日までに家賃を支払えなくなってしまっているのだと思います。

逆にワンルームで7万円を超すような23区の物件に住んでいる方は、所得が高い方も多くほぼ滞納は起きません。

家賃滞納者は追い出せるのか

家賃滞納者は追い出せるのか

貸主にとって家賃が支払われないという事は死活問題ですので、滞納者を追い出してきちんと支払ってくれる入居者を入れたいと思うのは当然の事です。

一般的な賃貸借契約書にも2~3カ月分家賃を滞納した場合は、貸主から即時の契約解除が出来る旨の文言が入っています。しかし、実際に追い出せるかというと簡単にはいきません。滞納者はお金がないので出ていけと言われても行く場所がなく、催告を無視して居座るケースが多いです。

そこで貸主が「契約書には即時解除と書いてあるのだから、居座るのは契約違反だ!」と、無断で留守中に鍵交換をして中に入れないようにしたり、部屋の中から無理やり引っ張り出したりした場合、これは違法行為となり訴えられれば間違いなく負けますし、損害賠償請求をされる場合もあります

ではどうすれば良いのかというと、弁護士に依頼して訴訟を起こす必要があります。「滞納された上に裁判費用もかかるのかよ・・・」と思われるかもしれませんが、全く同意見です。しかし日本の法律上、訴訟を起こして判決が下りなければ滞納者を強制的に追い出すことは出来ないのです。

ほぼ間違いなく裁判には勝つのですが、最初の滞納から部屋が明け渡されるまでの期間は1年以上かかる事もあり、滞納賃料や裁判費用も全額回収できるかは分かりません。このようなケースに遭ってしまった貸主は本当にかわいそうだと思います。

賃貸保証会社に必ず加入してもらおう

賃貸保証会社に必ず加入してもらおう

入居者が賃貸保証会社に加入(審査あり)する事によって、貸主は主に下記の滞納保証を受ける事が出来ます。

  • 賃料
  • 原状回復費用
  • 訴訟費用

保証契約時に初回保証料(賃料の50%~100%)と1年毎に更新料(1万前後)を支払う必要がありますが、原則は入居者が費用を負担します。賃料の滞納や訴訟になった場合の費用の心配が無くなりますので、募集条件の1つとして「賃貸保証会社加入必須」としておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。入居者が賃貸保証会社に加入する事によって、ほぼ滞納リスクを回避する事が出来ます。

しかしよくあるのが賃貸中の中古物件を購入し、入居者が保証会社に加入していないケースです。既に入居済みの方に保証会社への加入を求め拒否されたとしても何も言えませんので、その場合はきちんと払ってくれる事を祈るしかありません。

不動産投資を既に始めている方も、検討段階の方も、相談したい事がございましたらお気軽にご連絡ください。