【区分マンションvs一棟マンション】不動産投資はどっちがいいの?

【区分マンションvs一棟マンション】不動産投資はどっちがいいの?

不動産投資に興味を持ち色々調べてみると、不動産投資と言っても様々な種類の物件があることがわかります。
そこで今回は不動産投資を行うにあたり、マンションの1部屋を区分所有として購入するのと、一棟まるまる購入するのとではどちらがいいのか、それぞれのメリット・デメリットを紹介しながら比較したいと思います。

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区分マンションのメリットとデメリット

区分マンションのメリット

区分マンションのメリットは、立地の良い所の物件を購入できるという点にあります。

例えば23区内に一棟物件を購入しようと思った場合、価格は数億円程度するものが多いので購入できる方は限定されますが、区分マンションの場合1000万~3000万程度で購入できますので、一般のサラリーマンや公務員の方でも融資を使えば2~3戸持つことが可能です。立地が良ければ当然ですが空室率、賃料下落率、価格下落率のいずれも低くなり、非常にリスクの少ない投資方法となります。また、売却する際も価格が安い分購入者層が広いので、スピーディーに現金化する事が可能です。

それ以外にも複数物件を持つ場合は、それぞれ違うエリアの物件を購入することで災害時などのリスクを減らせたり、大規模修繕が必要な場合は、区分所有なので自己負担する費用の割合が小さくて済むというメリットもあります。

区分マンションのデメリット

区分マンションのデメリットは、所有する部屋数が少ないため空室になった場合の影響が大きくなるという点にあります。

例えば総戸数20戸の1棟マンションを購入した場合、1部屋空室だった場合の空室率は5%ですが、1部屋しか所有していない場合の空室率は100%です。融資を使って購入していた場合、空室の間はローンの返済額と管理費・修繕積立金などがまるまる自己負担となってしまいます。

また、1つのマンションでそれぞれの部屋ごとにオーナーがいるため、マンション自体の大規模修繕を行う場合自分の思い通りにすることが出来ません。逆に自分は修繕を行う必要がないと考えていても、議決権を持つ過半数もしくわ3/4が賛成をしてしまうと大規模修繕を行うことが決まってしまうため、大半の費用は修繕積立金で賄われますが、自分の思いがけないタイミングで出費が必要となってしまう場合もあります。

一棟マンションのメリットとデメリット

一棟マンションのメリット

一棟マンションのメリットは、収益性が高いという点にあります。

区分マンションの場合、ローン返済額、管理費、修繕積立金などを考慮すると良くても毎月1万~2万程度のキャッシュフローしか出ませんが、一棟物件の場合は戸当たりで管理費・修繕積立金の負担がありませんし、同時に数十戸所有する事になるので毎月数十万のキャッシュフローが出る事になります。数室空室になった場合も他の部屋の賃料収入がありますので、赤字になりにくい点も魅力の一つです。

また、建物の修繕を行う場合も自分自身のタイミング、判断で行うことが出来るため、資金計画を立てやすいというメリットもあります。

1棟マンションのデメリット

一棟マンションのデメリットは、修繕費用が多くかかるという点にあります。

区分マンションと違い共用部を含めた建物全体を所有する事になりますので、屋上防水工事や外壁塗装工事などの大規模修繕費や、共用設備の劣化による修理・交換費、各部屋の原状回復費などを合わせると数百万は間違いなくかかってきます。特にキャッシュフローが出やすい物件は中古の場合が多く、「修繕費の事を考えずに購入をしたら数カ月で雨漏りや設備不良が起こり数百万かかった」なんて事にもなりかねませんので、注意が必要です。

不動産投資の方法はマンションだけじゃない?

不動産投資の方法はマンションだけじゃない?

今回区分マンションと一棟マンションをどちらが投資をするのにはいいのか比較してみました。しかし不動産投資にはマンションだけではなく賃貸併用住宅という方法もあります。賃貸併用住宅はオーナーの住まいと賃貸物件が一緒になっている物件です。賃貸部分の家賃収入を得ながらマイホームが持てるため、普通にマイホームを建てる場合よりも月々の自己負担が少なくて済むのが特徴です。

また賃貸併用住宅はオーナーの住居部分を含むため、投資用ローンではなく住宅ローンを組んで物件を購入することが出来ます。それにより金利を低く抑えることが可能です。住宅ローンを組むと金利を抑えられるだけではなく住宅ローン控除を受けることが出来、還付金を受け取ることが出来るのもメリットの1つです。

賃貸併用住宅はオーナー住居部分があり、賃貸部分が投資用不動産に比べると少ないため、通常の不動産投資に比べるとお金を増やすという点では劣っているかもしれません。しかし自分でローンを支払うことなくマイホームを持てるという大きなメリットがあるため、投資のためだけに高額な買い物をすることに抵抗があるかたは併用住宅もおすすめです

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まとめ

今回は不動産投資をするなら一棟マンションと区分マンションのどちらがいいのか比較をし、マンション以外にも賃貸併用住宅という方法もあるということをご紹介しました。もちろんそれぞれにメリット・デメリットは存在します。

全くリスクのない投資はないですが、始めるのであればなるべくリスクは少ないほうがいいですよね。自分自身にあった投資方法や、不動産投資であれば物件を選ぶことが投資を成功させる一番の近道です。

ネットで様々な情報を集めるのもいいですが、実際に直接専門家の話を聞いてみるというのがその投資方法の知識を一番深めることができます。何が一番自分に適しているのか気になる方はお気軽に不動産投資カレッジお問い合わせフォームご相談ください。専門家が親身に話を聞き、ご提案をさせていただきます。