第1回マンション経営のススメ~誤解だらけのマンション経営!正しい知識で間違いのない投資を始めよう

「マンション経営」の誤解を解いて正しい知識を身につけよう

 自宅とは別にマンションの1室を買い、自分で住むのではなく人に貸して家賃収入を得るマンション経営。
これまで様々な方と電話や面談でお話してきましたが、失礼ながら「間違った知識」で購入されていない方や検討すらされてない方が非常に多いです。
今回からは「マンション経営スタートアップガイド」と称し、購入前の基礎知識から購入後の具体的な運用方法や出口戦略はもちろん、過去の経験から勘違いしやすい点や気を付けなければならない点等も、事例を挙げながら分かりやすく説明していきたいと思います。

 第一回目は、「購入前の疑問編」としてマンション経営をしていない方が持っているイメージや疑問について、質疑応答形式で説明していきたいと思います。
マンション購入においての金銭的負担やローン審査、そもそもマンション経営は儲からないのでは?といった疑問にお答えしていきます。

マンション経営に対するよくある疑問

Q1 金銭的に余裕が無いのに、自宅とは別にマンションなんて買える訳がない。

A1 「マンション経営は毎月1万円の投資で始める事が出来ます。」なんて言うと逆に胡散臭く感じますよね。確かに100%ローンで諸費用が売主負担であれば、毎月の家賃収入でローン返済や管理費などの支払いがほとんど賄えるので、そういう意味では毎月1万円以内でマンション経営を始めることができます。但し空室になれば家賃は入ってきませんし、室内の修繕工事費用や設備交換費用も発生します。不動産取得税や固定資産税の支払いもあるので、毎月1万円しかかからないというのはあり得ません。

ではお金持ちの人しかできないかと言うと、そこまでの費用はかかりません。私の経験上ですが、毎月の実質負担額とは別に更に毎月1万円をマンション経営の運用費として積み立てることができ、その積立金が貯まる前の突発的な支出用に20~30万程度の預金があれば、十分回していけると思います(1室保有の場合)。既にマンション経営を始められている大半の方が一般的なサラリーマンや公務員の方で、自宅のローンや子供の教育費を支払いながら2~3室持っていらっしゃる方がおられるのも事実です。

Q2 自宅のローンが数千万残っているし、収入も多くないので金融機関が更に数千万もお金を貸してくれる訳がない。

A2 過去に自己破産や頻繁にローンの延滞をしていた方は別ですが、自宅のローンが残っていても貸してくれる可能性は非常に高いです。投資用のマンションに融資する金融機関は多数あり審査基準も様々ですが、大まかに言うと総借入額が年収の10倍前後までは貸してくれます。年収700万で自宅のローンが3000万残っている人は、4000万程度の借入枠があるということです。年収400万台から借入可能な金融機関もあります。

Q3 儲かる話を人に教える訳がない。そんなに儲かるなら自分のとこでマンション全部買えばいいじゃないか。

A3 大前提として分かって頂きたいのが、マンション経営とは「今2000万円のマンションを買えば、すぐに3000万円で売れるので1000万円儲かりますよ」という話では全くないということです。そんな物件があれば、誰にも教えず3000万円で売って自社で1000万円儲けます。バブルの名残なのか分かりませんが、未だにマンション経営を買った時より高く売って儲ける投資方法と勘違いしている方が多くいらっしゃいます。
 
マンション経営は長期間かけてローンを完済し、将来の収入源を作ることが目的の投資方法です。全額現金で買ったとしても、入ってくる家賃収入は年間で価格の4%~5%程度です。すぐには儲かりません。
不動産業者が会社の将来の為に資金全額を注ぎ込んでマンション経営を始めたとしても、毎月の従業員の給与や事務所の家賃を支払う為に、定期的に物件を販売して利益を生む必要があるのです。家賃収入だけで会社は回せません。

当然その販売物件は購入される方にとっても利益を生まなければなりません。Q3のような考えをお持ちの方は、利益が出るのはどちらか一方で、誰かが得をすれば誰かが損をすると決めつけている気がします。販売者に損が出て購入者のみ得をするのであれば商品として成り立ちませんし、逆であればそれは詐欺です。

定期預金や個人年金などの資産運用をやっている方は多いと思いますが、こういった商品を銀行や保険会社がCMやネットを使って宣伝しています。いずれも利息がつくので、儲け話を人に教えているわけです。なぜ教えるのでしょう?答えは銀行や保険会社は集めたお金をもっと高い利率で運用し、差益を得ることが出来るからです。契約者も銀行や保険会社も儲かるのです。

マンション経営にはリスクがあり、100%儲かるとは言い切れないのは認めますが、少なくとも双方が儲かる可能性がある商品であることは、ご理解頂きたいです。

マンション経営スタートアップガイド第1回のまとめ

いかがでしたでしょうか?
年収やローンの関係でマンション経営はできないと思っていらっしゃった方やそもそもマンション経営が儲からないと考えていた方が少しでもマンション経営に対して前向きな感情を持っていただければと思います。

今回はここまでです。
次回はマンション経営におけるリスクに関して質疑応答形式でお答えします。

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