不動産投資の物件購入や売却の流れは?不動産投資の基礎知識【後編】

不動産投資の物件購入や売却の流れは?不動産投資の基礎知識【後編】

不動産投資の基礎知知識について、前回の記事「不動産投資の基礎知識【前編】不動産投資のメリット・デメリットとは」で、不動産投資にはどんなメリット・デメリットがあるのか、ということをご紹介しました。
後編の今回は実際に不動産投資を始めるまでの流れをご紹介します。

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不動産投資の物件の種類を選ぼう

不動産投資の物件の種類を選ぼう

一概に不動産投資といっても様々な種類があり、どんな物件を選ぶかによって運用の仕方は変わります。それぞれに異なった不動産投資のメリットがありますので、自分に合った種類の物件を選びましょう。

区分マンション投資

マンションの1部屋を購入して始める不動産投資です。投資用の分譲マンションは賃貸需要の高いエリアに建っていることが多く、空室リスクを軽減できます。価格は1000万~3000万程度のため、一般のサラリーマンでも融資を利用することにより2戸~3戸購入することが可能です。また、価格が安く購入者層が広いので、売却の際にスピーディーに現金化できる点も魅力の一つです。

一棟マンション投資

マンションを1棟まるまる購入して行う不動産投資です。区分マンションに比べると購入価格は高くなりますが、同時に何十部屋も所有することになりますので収支が黒字になりやすく、仮に数部屋空室になってしまっても他の部屋が埋まっていれば赤字を防げるというメリットがあります。また、区分マンションは所有者がバラバラなので自分のタイミングで修繕を行うことができませんが、一棟マンションの場合は自分のタイミングで修繕を行うことができるので、資金面でも計画が立てやすいです。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は自分の住居と賃貸部分が一体になっている物件のことで、マイホーム取得と不動産投資を同時にスタートする形になります。2階建ての場合1階が賃貸用の1R数部屋、2階が自分の住居というイメージです。賃貸併用住宅の1番のメリットは、賃貸部分からの家賃収入を毎月のローン返済に充てることで、マイホームを非常に軽い負担で持てるという点です。物件によっては収支がプラスになることもあります。

投資となると気が引ける・・という方も、マイホームという側面があるので始めやすいと思います。また、目の届く所に自分の所有する賃貸物件があるという安心感もあります。賃貸併用住宅については、以前の記事「今話題の賃貸併用住宅のメリットとは?賃貸併用住宅の基礎知識!」でも詳しく紹介しています。

不動産投資の物件を探そう

不動産投資の物件を探そう

自分に合った物件の種類を選んだら、次は物件探しです。自分で不動産投資サイトなどを使って探しても良いですし、不動産投資会社に相談するのも良いでしょう。その際どのような点に注意をして決めればいいのでしょうか。

物件の選び方のポイントは以前の記事「不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたいポイントは?」で紹介しています。この記事に書かれている物件選びのポイントである「利回り」「立地」「築年数」は前提として、ここでは新築物件と中古物件のそれぞれの特徴をご紹介します。

新築物件

新築物件の定義は築1年以内かつ未入居であることとされています。建物も設備も新しいので、賃料設定を高くすることが出来ます。しかし一度でも入退去があった場合は中古扱いとなる為、次の賃料設定は新築時賃料から5000円~10000円ほど下げて募集することが多いです。

また、修繕については最初の10年はほとんど費用の負担はないと思って大丈夫です。新築物件の利回りは中古に比べ低いですが、融資も付きやすく全てが新品ですので、初心者の方でも安心して投資できると思います。

中古物件

中古物件と言っても新築以外は全て中古扱いですので、築1年の中古物件もあれば築50年以上の中古物件もあり、非常に幅が広いです。築10年以内の築浅の物件は購入前に数度の入居者入れ替えやオーナーチェンジ(売却に伴う所有者の変更)があれど、修繕の心配もそこまでなく利回りも新築に比べ僅かですが高めなので、人気が高いです。

築20年~30年程度の物件は更に利回りが高くなるので収益性は高いですが、空室リスクや修繕リスクも高くなります。短期売却であればそこまで心配する必要もありませんが、長期保有を目的とする場合は過去の修繕履歴をチェックするなど、思わぬ支出とならないよう注意しましょう。

不動産投資の購入申込をしよう

不動産投資の購入申込をしよう

物件が決まったら購入の申込をしましょう。不動産は高価な商品のため初心者の方などは購入に慎重になりますが、人気のエリアの物件や高利回りの物件は驚くほどすぐに売れてしまいます。事前にチェック項目を定め、問題なければなるべく早く購入申込書(買付証明書)を売主や仲介業者に送ることをオススメします。

ここで注意したいのが申込をしたからといって必ず物件が止まる(他の人にはいかなくなる)かというと、そうではないということです。人気のない物件などは申込の段階で止めてくれる場合もありますが、人気物件の場合は現金購入の方やローン審査の承認を得ている方でないと止めてくれないことが多々あります。申込をしたら、というより申込をする前からローン審査の準備をした方が良いでしょう。

不動産投資のローン申込をしよう

不動産投資のローン申込をしよう

購入物件を決めたら早急にローンの申込をしましょう。不動産投資上級者の方は既に付き合いのある金融機関がいくつかあると思いますが、初心者の方は売主や仲介業者に金融機関を紹介してもらうと良いでしょう

ローン申込の際に重要なポイントは2つあります。それは自己資金とローン年数です。ローンを組めば利息が発生しますので、自己資金が多ければ多いほど利息負担も少なくなり、審査もクリアしやすくなります。但し現在は一部の金融機関を除いて不動産投資用のローンも金利は低いですので、借りられるだけ借りた方が良いでしょう。

ローン年数に関しては大半の方がキャッシュフローを出すために最長で組むと思いますが、あえて年数を短く設定し、なるべく早く負債の無い物件にするという考え方もありだと思います。自分自身の考えに合った返済プランを組み、ローンを上手く活用しましょう。不動産投資ローンについては以前の記事「不動産投資ローンとは?不動産投資のために融資を受ける方法」でも紹介しています。

不動産投資の売買契約をしよう

ローン審査の承認がおり、購入資金の準備が出来ればいよいよ次は売買契約です。宅建士から重要事項説明を受け、問題なければ契約を結びます。手付金ありの契約であれば、この時に売主に対して支払います。その後に残りの金額を売主に支払うことで売買成立となり、所有権移転登記(新築の場合は保存登記)を受けることで正式に自分の所有する物件となります。

不動産投資の管理を頼もう

不動産投資の管理を頼もう

物件を購入したらその物件を管理しなければなりません。入居者からの家賃徴収、室内設備の修理手配、退去後の入居者募集など自分自身でできない事もないですが、労力を考えると管理会社に任せてしまった方が良いと思います。管理手数料は大体家賃の5%前後です

不動産投資の確定申告をしよう

投資用の物件を購入すると家賃収入が発生しますので、確定申告をする必要があります。確定申告書の作成は法律上税理士にのみ委託可能ですが、費用も発生しますので自分自身で行うことをオススメします。ネットで調べればそんなに難しくはないですが、もし分からないことがあれば購入した業者や管理会社の営業マンなどに相談すると、色々と教えてくれると思います。

まとめ

前編と後編にわたって不動産投資の基礎知識についてご紹介してきました。説明を読んでも自分に一番合った方法がわからないという方は、ぜひ一度専門家に相談してみてください。ライフプランにあった方法を提案してくれるはずです。

不動産投資を成功させるためには収益性のある物件を購入し、何かあればすぐに相談できる営業マンや管理会社の存在が重要です。

不動産投資カレッジでは物件や管理会社のご紹介はもちろん、とりあえず話だけでも聞いてみたい方や、購入したが今の管理会社に不満がある方など、なんでもご相談に乗れます。お気軽にお問い合わせください。