2018年の不動産投資市場は?融資から販売価格や利回りまで解説!

2018年の不動産投資市場は?融資から販売価格や利回りまで解説!

新年を迎え早くも1ヶ月近くがたちました。既に不動産投資をされている方も、2018年こそは始めたい!とお考えの方も、不動産投資市場が今後どうなっていくのかは気になるところですよね。

今回は昨年までの不動産投資市場の動きを踏まえつつ、2018年の展望をお話したいと思います。

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不動産投資の融資

2018年の不動産投資融資

2018年の不動産投資市場を大きく左右するのは、投資用不動産に対する各金融機関の融資スタンスがどのようになっていくのか、という点にあると思います。

マイナス金利や相続税対策などの影響で投資用不動産への融資は膨らむ一方でしたが、昨年からの金融庁の監視強化により、融資額は減少傾向にあります。2018年もこの傾向は続くと予想されますので、不動産投資家にとっては希望する融資額を受けられないなど、資金繰りが厳しい1年になると思われます。

不動産投資の販売価格・利回り

2018年の不動産投資の販売価格や利回り

ワンルームマンション(首都圏)

新築ワンルームマンションは数年前から価格の高騰が続き、3,000万前後の物件が増えてきました。利回りも年々下降傾向にあり、4%前後となっています。2018年は土地価格や建築コストの高止まりもあり、価格及び利回りは横ばいで推移と予想されます。但し新築ワンルームの利回りは販売会社が作成した家賃表を元に算出されますので、価格に合わせた家賃設定ではないかどうか、周辺相場を調べる事が重要です。

中古ワンルームマンションも新築と同様にここ数年は価格が上昇、利回りは下降傾向にあります。特に都心6区(千代田区. 中央区. 港区. 新宿区. 渋谷区. 文京区)の物件は築10年以上でも現在の新築並みの利回り(4~5%)で流通しており、新築分譲時の価格以上になっている物件が多数あります。

また、都心部の中古物件の価格高騰により、高利回りを求め都下や周辺3県の物件を購入する層も増えており、その点も価格が上昇している要因となっています。2018年もこの流れは続くとみられますが、融資の引き締めが強くなってくれば投資家の希望借入額に届かず、購入を見送るといったケースも増える気がします。そうなると市場の動きは鈍化し、価格上昇が止まる可能性はあります。

1棟物件

融資の項目で挙げた金融庁の監視強化は、特に新築のアパート建設費用への融資を指しています。賃貸需要のないエリアに土地を所有する地主が相続税対策にとアパートを建設し、空室が増え債務不履行になることを懸念しているためです。昨年から融資額は減少しており、2018年もこの傾向は続くと思われます。新築アパート経営を検討している方は、資金繰りに苦労することになりそうです。

中古1棟物件に関しては、高属性の方や担保評価の高いエリアの物件などはそんなに影響を受けないと思われますが、一般のサラリーマンの方や地方物件への融資審査は厳しくなると予想されます。その影響で昨年頃まで上昇傾向だった地方物件の価格は、徐々に下がっていくのではないかと思います。価格が下がれば当然利回りも上がっていきますので、高属性の方や自己資金が潤沢にある方は、逆にチャンスかもしれません。

不動産投資の賃貸市場(首都圏)

2018年の不動産投資の賃貸市場(首都圏)

首都圏の空室率上昇については、過剰融資による賃貸需要のないエリアでの単身者向け新築アパートの乱立が、一番の要因になっていると思います。人口が増え続けている東京ですら空室率が上がっているのがその証拠です。23区などは人口も多いですが、競合物件も多く駅から15分以上離れていて物件に特徴もなければ、賃料を安く設定しない限り入居者を入れることは難しくなってきます。

2018年も昨年からのアパート建設着工数の減少傾向は続くと予想されますので、空室率の上昇は止まってくると思いますが、今後大幅に下降していくかというと需要のないところに建った建物はそのまま残りますので、空室率は若干下降してその後横ばいで推移されると思います。

賃料相場については良くも悪くも景気に左右されにくい特徴を持っているため、大きく見ると2018年も昨年の相場とあまり変わりなく推移すると思われます

まとめ

2018年の不動産投資市場融資の引き締めの影響もあり、取引件数は昨年よりも減少していくと思います。しかしこれは決してマイナスの意味だけではありません。過剰融資により実際の相場よりも高く価格設定されていた物件が、市場の鈍化により適正な価格設定に戻る可能性があるからです。

特に地方の中古1棟物件などは数年前から過剰融資による買取業者の爆買いの影響もあり、首都圏と大差ない利回りで販売されてきましたが、2018年からは徐々にですが価格が下がり利回りは上昇傾向になってくると思います。

しかしながら不動産投資初心者の方は、目の前にある物件が買いなのかどうかの判断は難しいと思います。不動産投資カレッジでは信頼のおける不動産業者を紹介できますので、お気軽に不動産投資カレッジお問い合わせフォームよりお問い合わせください。