第8回マンション経営のススメ~物件購入申込から決済までの流れ

「マンション経営のススメ」では、購入前の基礎知識から購入後の具体的な運用方法や出口戦略はもちろん、過去の経験から勘違いしやすい点や気を付けなければならない点等も、事例を挙げながら分かりやすく説明していきたいと思います。

第8回の今回は、物件の購入申込から決済(物件引き渡し)までの流れを書いていきたいと思います。

購入申込

購入したい物件が決まったら、売主や仲介業者に対して購入申込書や買付証明書を提出します。この時点で手付金(自己資金)の金額やローンを組む金額を決めておかなければなりません。また、ローンの借入申込書もこのタイミングで書くことが多いです(売主や仲介業者がローンを斡旋する場合)。ローン審査に必要な書類は身分証明書などの他に源泉徴収票や既存借入の返済表などがあるので、紛失してしまっている場合は会社や金融機関に対して再発行申請をしておく必要があります。他者と競合になるような物件の場合は、ローンの承認をなるべく早く取った方が優位になりますので、迅速に審査に入れるようマンション購入に乗り出す前に準備しておくことをおすすめします。

重要事項説明・売買契約

購入申込をして売主が承諾すれば、次は重要事項説明(以下重説)と売買契約(以下売契)を行います。ローンの承認前に行うこともあれば、承認後に行うこともあります。尚、契約内容によりますが個人の方が物件を購入する場合は大体ローン特約が付いているので、ローンが不承認の場合は売買契約後であっても白紙解除することが可能です。

重説については重要事項説明書を用いて行います。マイホームの購入経験がある方であれば分かると思いますが、説明書には何となく聞いたことはあるが意味はよく分からない言葉がたくさん書いてあります。説明する宅地建物取引士がかみ砕いて説明してくれると思いますが、分からなければ質問するようにしましょう。特に特記事項などにはその物件特有の問題点などが書いてある場合があるので、内容を理解した上で承諾できるかどうかを判断してください。また、契約の解除に関する事項については手付金解除の期日や違約金の金額が書いてあります。「購入の契約をしても決済前なら最悪手付放棄で解除できるでしょ?」と思っている方がいるかもしれませんが、一方の都合により手付解除の期日を過ぎて契約解除となった場合は、手付解除が出来ずに違約金が発生します。違約金は一般的に売買代金の20%となっているので、3000万の物件であれば違約金は600万です。売主が宅建業者の場合は手付解除の期日の定めがない場合もありますが、諸事情による契約後の解除は十分考えられることですので、契約の解除に関する事項についても購入前にきちんと理解しておく必要があります

売契については売買契約書を用いて行います。重説の内容と重複しているところがほとんどですので、重説に比べ短時間で説明は終わります。特に問題が無ければ署名捺印を行い、契約完了となります。一般的にはその後に手付金の支払いとなりますので、現金や振込で支払って手付金の領収証を預かります。

金銭消費貸借契約

ローンの承認がおりれば今度は金融機関と物件購入の為のお金を借りる契約を行います。正式名称は金銭消費貸借契約です。平日に金融機関の店舗で行うことが一般的ですが、場合によっては土日に店舗を開けてくれたり、金融機関の人間が家や勤務先の近くまで出張してくれることもあります。返済日や繰上返済手数料、遠方にお住まいで近くに店舗が無い場合はネットバンキングの手続き方法などを確認するようにしましょう。

司法書士との面談

基本的には売主や金融機関が指定する司法書士に登記を依頼することになります。必要書類に署名捺印し、印鑑証明書や身分証コピーを提出すれば司法書士が登記に関する業務を全て行ってくれます。司法書士と面談して行う場合もあれば、郵送と電話面談で行う場合もあります。費用については決済時に精算されます。

決済

基本的にはローンの実行日(ローンが振り込まれる日)が決済日(物件引き渡し日)となります。また、中間金(売買代金-手付金-ローン金額)や諸費用は決済日までに売主などに支払う必要があります。
決済日当日の動きは様々です。ローンを組む金融機関に売主、買主、仲介業者、司法書士が集まって残代金の精算をする場合もあれば、立ち会わずに精算する場合もあります。立ち会う場合や自分の口座から売買代金や仲介手数料を振り込む必要がある場合は、仕事を休む必要も出てくるので注意が必要です。
精算が無事終わればこれで物件購入の手続きは完了となります。決済日から2~3週間後に司法書士から登記識別情報(昔で言う権利証)や登記簿謄本が送られてきますので、大切に保管しておきましょう。

まとめ

今回はここまでです。不動産投資カレッジでは不動産やマンション経営に強いコンサルタントを紹介する事が可能です。マンションの購入から経営までどのようなご相談にもお答えしますので、お気軽にお問い合わせください。