第3回マンション経営のススメ~マンション経営の4つの失敗談とその原因を徹底解説!

「マンション経営スタートアップガイド」では、購入前の基礎知識から購入後の具体的な運用方法や出口戦略はもちろん、過去の経験から勘違いしやすい点や気を付けなければならない点等も、事例を挙げながら分かりやすく説明していきたいと思います。

第三回の今回も前回に引き続き、マンション経営をしていない方が持っているイメージや疑問について、よくある4つの失敗談を例に挙げつつ、なぜネット上の記事からマンション経営に対して誤解や悪いイメージがつきやすいのかを説明していきたいと思います。

ネット記事に潜む罠!マンション経営は失敗ばかり?

Q1 ネットでマンション経営と検索すると否定的な記事が多いから、何となくやらない方が良さそう。

A1 まず前提としてマンション経営に関わらず、リスクを伴う投資商品をネットで検索すれば、成功談よりも失敗談の方が圧倒的に多いです(業者などの利害関係者の記事は別)。

「儲かるなら成功談の方が多いはずだろ」と考える方もいると思いますが、成功談を書くメリットってあるのでしょうか(これも業者などの利害関係者は別)?良いお店、良い商品、良い音楽を共有するために誰かに教えてあげるのなら分かりますが、お金に関する自慢など嫌味でしかありません。気持ち良いのは自分だけです。

では失敗談を書くメリットはなにか。「私の失敗を教訓として、誰かの救いになれば良いな・・・」という気持ちで書いている人はほぼいないと思います。失敗談の内容は誇張はあれどもほぼ事実だと思いますが、書いたところでその事実が好転するわけではありません。逆にマンション経営をネット上で否定することによって投資人口を減らし、自分が保有する物件(まだ持っている場合)の価値を下げてしまうことにもなりかねません。

にも関わらず何故書くのかと言えば、答えは単なる愚痴か広告収入目当てでしょう。前者は自分の不幸話を誰かに共感して欲しいだけです。後者は記事の閲覧数を伸ばすことによって広告収入を増やす目的です。成功談によって閲覧数増加を目指さない理由は前述の通りです。この2点以外の理由で書き込む方はほぼいないと思います。

前置きが長くなってしまいましたが、ここからは否定的な記事の内容について触れていきます。

よくある失敗談の4つのパターン

否定的な記事には大きく分けて2通りあります。1つは自分の経験に基づく失敗談を書くパターン。もう1つは不動産投資に精通している(であろう)方が専門的な見解でマンション経営を否定するパターンです。

まず失敗談についてですが、多く挙がっているのは下記の通りです。

1、数年で購入時よりも家賃が下がった
2、何カ月も入居者が付かない
3、室内の修繕費用が多くかかった
4、ローンの残債以上で売れない

まず失敗とは、「自分の予想よりも悪い結果」になってしまうことだと思います。自分の予想とは人それぞれであり、失敗の線引きも人それぞれということになります。厳しい言い方ですが、大半の失敗談の内容は本人の予想の甘さによるものです。

1、数年で購入時よりも家賃が下がった

数年で購入時よりも家賃が下がったという方は、新築マンションを購入した方だと思います。新築マンションの賃料は新築プレミアムがある為、近隣の築浅マンションよりも1万円前後高く設定されています。入居者も自分が最初の入居者というプレミアムがあるので、相場よりも高い賃料で入居します。ですから数年後に退去があり、次の募集をかける際は賃料を1万円前後下げないと入居者が付きづらくなります。これはマンションに限りません。新商品というのは中古相場よりも高く価格設定されるのが当たり前です。

これを新築時の賃料でしか収支計算をしていない方が、「年間で10万以上収支が悪化した!失敗した!」と言うのです。購入時の賃料が相場の金額かどうかなど、賃貸サイトで近隣物件の賃料を何物件か調べれば素人でも簡単に分かることです。下がることを前提として収支計算をするべきなのです。

尚、場所によりますが中古物件の賃料相場は年々上がっています。築10年以上の物件は新築時の賃料と同額かそれ以上で貸せているものが多いです。一旦賃料が下がってしまえば上がることはないと思っている方が多いですが、そんなことはありませんのでもう少し長い目で見るべきです。

2、何カ月も入居者が付かない

何カ月も入居者が付かないという方は、買った物件の場所が悪いか間取りの問題でしょう。

前者の場合は地名でマンションを購入したのではないでしょうか。23区や横浜市といったネームバリューのある地域は、確かに人も多く賃貸需要が高いです。しかし、全地域かというとそうではありません。駅まで徒歩15分以上かかる場所や、駅はそこそこ近いが街の中心部からかなり離れている場所に建っているマンションは、23区や横浜市内であっても賃貸需要は低くなります。「営業マンに○○区だから賃貸需要はあると言われたから信じたのに・・・」と言う方もいるかもしれませんが、地名で括れば嘘ではないですし、素人でも何となく場所が良くないのではないかと察知は出来るはずです。

後者の場合は2LDKや3LDKなどのファミリータイプマンションを購入したのではないでしょうか。ファミリータイプの賃貸物件は一度入居すれば長く住んでくれる傾向にありますが、退去後に次の入居者が入るまでには時間がかかります。単身者と比べ家族が引っ越すということには様々な弊害があります。勤務先のアクセスや子供の転校、近所付き合いのリセットや荷物の多さなど、挙げればきりがないほど考慮しなければならない点があり、引っ越しづらいのです。よって賃貸物件の動きも悪くなります。また、最近は賃料相場の上昇や住宅ローンの低金利により、大体のエリアは借りるよりも買ってしまった方が安く住めます。そういった点も影響しているのかもしれません。

場所も悪くなく、間取りがワンルームで何カ月も入居者が付かないというのであれば、何か特殊な要因があるのかもしれませんので、もし実際にお困りの方がいれば問題点や改善点を一緒に考えていきますのでお気軽にご相談ください。

3、室内の修繕費用が多くかかった

室内の修繕費用が多くかかったという方は、購入前の修繕費用の見立てやマンション経営という投資の認識が甘いだけです。

室内の維持にかかる費用は基本的に退去時の原状回復費用と設備(エアコン等)の修理・交換費用のみです。ワンルームの場合は平均3~4年程度は住むので、そのサイクルで原状回復費用が発生することになります。室内状況によりますが、平均すると5万~10万程度です。エアコン等の設備は大体10年~15年で交換期となり、費用は10万前後です。原状回復と設備交換が重なった場合、費用は20万以上かかるかもしれません。その位の金額の請求を管理会社から受けた方が、「こんなに費用がかかるとは思わなかった!」「毎月の収支も赤字だし、不良資産だ!失敗だ!」と言うのでしょう。

退去の度に20万もかかりませんが、3年に1度20万かかったとしましょう。30年で200万です。30年ローンでマンションを買った場合、ローンが終っているのでそこから家賃収入で毎月8万手元に残るとします。年間で96万です。わずか2年ちょっとで30年でかかった原状回復費用や設備交換費用を回収できます。

それにお金をかけることによって床やクロスは良好な状態を保ち、設備も一新され入居者に快適な生活を与えます。ムダ金ではなく自分の資産への投資なのです。

4、ローンの残債以上で売れない

ローンの残債以上で売れないという方は、購入して数年で売りに出しているのだと思います。

当初は長期間保有して将来の家賃収入を得られるようにしようと思い、マンション経営を始めるのですが、前述したように一時的な修繕費用や空室に不安が募り、そこに買取業者などが「このまま持っていても赤字が膨らむだけですよ!その前に損切りでも売りましょう!」と更に不安を煽るので、短期での売却に走ってしまいます。これがマンション経営で1番失敗するパターンです。

これらは特に新築マンションを購入した方に多いです。新築は前回も書きましたが価格に新築プレミアムが乗っているので、築浅中古物件に比べ高くなります。すぐ売りに出せば中古扱いなので、価格は下がります。また、貸し出す金融機関も新築価格に対して融資します。価格が下がった分ローンが減っていれば良いですが、借入当初は返済額のうち利息が占める割合が高いため、元金があまり減っていません(元利均等払いの場合)。借入3000万、金利2%、35年ローンの場合、5年後の残債は2700万弱と300万ちょっとしか減っていないのです。

売却査定額がローンの残債以下だからといって、その時点で失敗したと決めつけるのはあまりに早計です。売却金額がローンの残債を上回る日は必ず来ます。物件や金利によりますが、新築でも15年前後で売却金額が残債を上回り始めることが多いです。更に保有期間を延ばせば、元金の減り方のスピード感も増し、利益が出やすくなります。その間の支出が心配な気持ちも分かりますが、私は絶対に損切りで売るべきではないと思います。株式投資では損切りが重要なのかもしれませんが、会社と違い不動産は無くなりません。都心のワンルームの資産価値を信じて、保有し続けるべきです。

まとめ

今回はここまでです。
よくある失敗談のせいでマンション経営に対して良くないイメージを持たれている方も少なくないとは思いますが、それらは総じて知識不足や経験不足によるものです。
失敗談だらけ=マンション経営は儲からない!ではなく、知識と経験が豊富なコンサルタントのアシストを受けることでマンション経営のリスクは大きく減らすことが可能です。
もし今までマンション経営に対して偏見を抱いていた方はこれを機会にマンション経営に対する感覚を切り替えていただければと思います。

今回で購入前の疑問編は最後のつもりでしたが、長くなってしまったので次回も同様にネット上でのマンション経営の否定的な記事について書きたいと思います。

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