不動産投資の出口戦略とは?成功させる物件選びのポイントをご紹介!

不動産投資の出口戦略とは?成功させる物件選びのポイントをご紹介!

不動産投資を行うにあたり、出口戦略を考えることはとても重要だと言われています。今回は不動産投資における出口戦略とは何なのか、という所から成功させる物件選びのポイントや予測する上でのポイントまでご紹介していきたいと思います。

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不動産投資の出口戦略とは

不動産投資の出口戦略とは

不動産投資における出口戦略とは『売却』のことを指しています。不動産投資についてネットで調べると、高利回りの物件情報やフルローン・オーバーローンの組み方など、購入意欲を掻き立てる様な記事がたくさん上がっています。しかし、その不動産を購入すると数年後、数十年後にいくら位で売れるかといった『出口戦略』に関する記事はあまり多くありません

不動産の売却額というのは一般的に家賃収入の何十年分になりますので、不動産投資の成功を左右する最も重要なポイントと言えます。自分の死後に妻や子供に不動産を残せれば良いという考えの方は別ですが、自分自身で最大限の利益を得たいと考えるなら、『出口戦略』をしっかりと考えることが大事なのです。

出口戦略の重要性

利回りの高い物件を購入して毎月利益を上げることが出来ていても、売却した金額次第ではトータルで赤字になることもあります。逆に利回りの低い物件を購入して毎月の利益はそんなになかったとしても、高く売却出来れば大きな利益を得ることが出来ます。前項でも書きましたが、不動産投資の成功を左右するのは間違いなく『出口戦略』なのです。

出口戦略の重要性の比較表

上図は都心部(以下①)と地方都市(以下②)の区分マンションを15年後に売却することを前提に比較した表です。①は立地が良い為、価格も高く利回りも4%と最低水準になっています。②は地方都市のため、利回りは6%と築浅にしてはそこそこの数字です。キャッシュフローで見ると①が年間約26.4万、15年間で約397.2万の赤字、②が年間約18.8万、15年間で約225.7万の黒字となっています。①と②の物件どっちが欲しいですかと聞けば、当然黒字なので大半の方は②と答えるでしょう。
では、15年後に売却をした場合で比べてみます。①は築20年ですが都心部なので値下がり率が低く、購入時より250万下がった2250万で売却することができ、15年間のキャッシュフロー△397.2万と合算すると327万の黒字となりました。②は地方都市ということで値下がり率が高く、1100万下がった900万で売却ということになり、15年間のキャッシュフロー225.7万と合算すると96万の赤字となりました。
いかがでしょうか。①はもっと値下がりすると思われる方は多いかもしれませんが、都心部の区分マンションは非常に底堅く、築15年程度の物件が新築当時と変わらぬ価格で流通している事はザラにあります。逆に②が少々極端ではありますが、地方物件の場合は都心部と比べ下落率が高いのは事実です。
利回りや収支だけを見て購入する方が多いと思いますが、将来どのくらいで売却できそうなのかまできちんと考えることが大事なのです。

出口戦略を成功させる物件選びのポイント

では、出口戦略を成功させるためにどのような物件を選べば良いのでしょうか。ポイントは2つあります。

出口戦略の物件選びのポイント①

1つ目はやはり立地が重要です。投資用不動産の価格は賃料と賃貸需要によって決まります。立地が良ければ賃料も下がりにくく、賃貸需要もあるため必然的に将来の売却額は購入時と比べ下がりにくくなります。ここで注意しなければならないのが、地名のネームバリューに騙されないという事です。

例えば東京23区や横浜市などは立地のネームバリューがあるので一見賃貸需要がありそうですが、その中にも需要がないエリアもたくさんあります。また、需要があったとしても供給が多すぎる(共同住宅が多い)場合も賃料が下がりやすく空室にもなりやすいです。逆に地方の物件だったとしても、生活環境が良いエリアや競合物件が少ないエリアなどは賃料も下がりにくく需要もあります。

出口戦略の物件選びのポイント②

2つ目は適正な金額で購入するという事です。例えば立地が良い物件などは売り手が強気なので、相場よりもかなり高い金額で販売されている事が多々あります。どんなに立地が良くても相場より数百万数千万高い金額で購入してしまうと、将来売却する際に赤字になる可能性が非常に高くなってきます。出口で赤字を出さない為には相場を見極め、適正な金額で購入することが大切です。

出口戦略を予測する上でのポイント

出口戦略とは将来のことですので、この位で売れるであろうと予測をする必要があります。
「現在の築30年のマンションは1000万前後だから、同じエリアに2500万で新築マンションを買っても30年後は半分以下の金額になるに違いない・・・損をするな・・・。」

このように現在の価格同士で比較をし、不動産投資に踏み込めない方や不動産投資はダメだと切っている方は非常に多いです。ハッキリ言ってこれは大きな間違いです。なぜなら比較する対象が間違っているからです。築30年のマンションの価格が下がっているのかを検証したいのであれば、そのマンションの新築当時の価格と比較しなければ意味がないからです

出口戦略を予測する上でのポイント

上図は1976年9月2日の朝日新聞の新聞広告です。品川駅近くのワンルームが新築価格で1230万~1290万と記載されています。現在この物件は築40年以上経過していますが、流通価格は当時の新築価格以上となっています(2015年3月1290万、2015年6月1750万、2016年9月1680万でそれぞれ成約。※レインズ成約事例より。)。現在このエリアで新築ワンルームを販売した場合
は間違いなく3000万以上はしますので、現在の価格同士で比較してしまうとやはり半分程度価値が下がったように見えてしまいます。

しかし実際は新築当時の金額よりも高く売れているのです。当時の大学生の平均初任給が10万程度の時代ですので、物価の上昇などもあり単純な比較はできませんが、「2.出口戦略の重要性」でも書いた通り2000年初頭に建てられた築15年程度のマンションも、現在は新築当時とあまり変わらない価格で流通しています。

出口戦略を考える上で「不動産は古くなれば価値が下がる」と一概に決めつけてしまうのは、少し早計な気がします。価値が下がる事を前提に投資を考える事はとても良い事ですが、多くの方が考えるより日本の不動産の価値は底堅いというのも過去の数字に表れているのではないでしょうか

まとめ

利回りが高く収支が良い物件を購入したい!と思い、その先に売却があることまで頭に入っていない方も多いです。折角不動産投資を始めるのであれば、しっかりと利益を出して成功をおさめたいですよね。不動産投資カレッジでは先まで見据えた不動産投資方法のご紹介、物件のご紹介をすることが可能です。また、売却を考えている方は、親身に相談に乗ってくれる不動産業者をご紹介することもできます。ぜひ一度ご相談ください。