不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたいポイントは?

不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたいポイントは?

不動産投資をするにあたって、一番大事なことが物件選びです。
不動産投資で成功するかどうかは、物件にかかっていると言っても過言ではありません。

利回りの良さだけで選んでしまって、全然空室が埋まらず思ったような収入を得られない・・・なんてことにならないためにも、しっかりと不動産投資が成功する物件を見極められるようになりましょう!

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不動産投資用の物件の種類

不動産投資用の物件の種類

一概に不動産投資用物件といっても様々な種類があります。
ここでは代表的な物件の種類を紹介します。

区分所有マンション

分譲マンションの1室を購入し、賃貸する投資方法です。

間取りは多種多様にありますが、最も賃貸需要があるのがワンルームマンションです。
単身者がターゲットとなっており、空室期間が短いのが特徴です。
設備よりも立地や家賃を重視されるため、室内整備が最低限で済むという利点があります。
新築・中古ともに投資用物件として選ばれやすい物件です。

ファミリー向けのマンションはワンルームマンションに比べ入居期間が長いのが特徴です。
子供にとって生活しやすい場所が選ばれることが多く、構造上だと防音や間取り、収納などが重視され、駅の近くなどよりも周辺に公園や学校があるかなど周辺施設の良さが重要です。
ワンルームマンションに比べると価格が高く、ファミリー層は持ち家志向も強いため、賃貸需要はワンルームに比べ低いのも特徴です。
共用部に関しては各戸の所有者で持ち合う形となりますので、管理費や修繕費は所有者全員で費用を拠出することになります。

1棟アパート・マンション

建物を1棟購入し、賃貸する投資方法です。

こちらも各居室の間取りは多種多様にあり、店舗や事務所が入っている建物も数多くあります。
区分マンションは空室になると家賃はゼロですが、1棟の場合は1部屋空室になっても他室が入居中であれば家賃は入ってきますので、空室のリスクヘッジとなります。
当然区分マンションより価格も高く、建物の管理費や修繕費は全て一人で出さなければなりませんので、注意が必要です。

賃貸併用住宅

建物を1棟購入し、1部屋に自分が住み他の部屋を賃貸する投資方法です。

マイホームと投資用物件を一度に持つことが出来ます。
賃貸併用住宅については「今話題の賃貸併用住宅とは??賃貸併用住宅の基礎知識!」にて詳しく説明していますので、ぜひご一読ください。

優れた物件とは物件情報のどこを見れば判断できる?

優れた物件とは物件情報のどこを見れば判断できる?

では実際に物件を探す際には、物件情報のどの部分に注目すれば、いい物件を購入することができるのでしょうか。

利回り

利回りとはどのくらいの利益を見込めるかという不動産投資を行うにあたって重要な指標です。
「不動産投資を始める前に知っておきたい!利回りの計算について」でも説明しましたが、利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の2種類があります。
物件情報に記載されている利回りのほとんどが表面利回りです。
しかし実際に物件を選ぶ際に重要なのは表面利回りではなく、実質利回りです。
これは自分で計算しなければいけませんので、管理費、修繕積立金、固定資産税、その他固定経費が物件情報に記載されているかしっかり確認しましょう。

立地

不動産投資ではそもそも入居者が付かなければ家賃収入を得ることが出来ません。
空室率を下げるためにも立地の良さは重要になってきます。
1.不動産投資用の物件の種類で説明した通り、入居者のターゲットによって求められる立地は異なります。駅に近いかどうかだけではなく、周辺に賃貸需要につながる施設があるかどうかや、主要駅へのアクセスの良さなども確認しましょう。

築年数

築年数が物件選びの際に重要な理由は、1981年に建築基準法が改正されたからです。耐震基準が厳しくなり、「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」というのが新基準となりました。なので物件を選ぶ際は、必ず新耐震基準の物件にしましょう。
また築年数が経っている物件はその分メンテナンス費などもかかってきます。中古物件を選ぶ際は思わぬ出費とならないよう、どのくらいの費用が修繕費として必要になるのか計算に入れた上で検討しましょう。

実際に物件を見に行って確認しよう

物件にある程度目星をつけたら、実際に見に行くことをおすすめします。
近くにコンビニやスーパーはあるのか、周辺にはどんな建物が建っていて街の雰囲気はどうなのか、人通りや街灯の数など物件情報を見ただけではわからない情報は沢山ありますので、実際に目で確認するようにしましょう。

また、物件自体もチェックが必要です。入居中の場合室内は見れませんし、共用部も屋上や共用設備など全てを見ることは難しいですが、建物を1周し全フロアの廊下を歩けば、必要な修繕箇所や住人のマナー、管理状況はある程度分かるはずです。そこで分からず気になることがあった場合は、売主や仲介業者に聞いてみましょう。

物件を見に行くことは時間もお金もかかりますし面倒臭いと感じるかもしれませんが、不動産投資を成功させるためには重要ですので行くようにしましょう。

まとめ

今回は物件選びのポイントをご紹介しました。今回紹介したポイントを守って良い物件を選んだとしても、入居者の募集や家賃の回収など実際の管理を代行する会社がずさんな会社では意味がありません。

しっかりとした管理会社を選ぶことも不動産投資を成功させるための大きなポイントです。不動産投資カレッジでは物件だけではなく親身に相談に乗ってくれる管理会社をご紹介することも出来ます。ぜひ一度ご相談ください。