不動産投資のメリット・デメリットは?不動産投資の基礎知識【前編】

不動産投資のメリット・デメリットは?不動産投資の基礎知識【前編】

不動産投資に興味はあるけど基礎知識がなくて実際に不動産投資をするとなると不安・・・という方は沢山いると思います。そんな不動産投資初心者の方向けに不動産投資を始めるにあたり必要な基礎知識を2回に分けてご紹介します。

前編の今回はそもそも不動産投資とはどんなことをして利益を出す投資方法なのか、不動産投資のメリット・デメリットをご紹介します。

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不動産投資のメリット

不動産投資のメリット

不動産投資にはインカムゲイン・キャピタルゲインと呼ばれる2種類の利益があります。インカムゲインとは持っている物件を他人に貸すことで得られる家賃収入のことを言い、キャピタルゲインとは持っている物件を売却して得る売却益のことを言います。

不動産投資について調べると、インカムゲインで安定した収入を得られますよ!とうたわれているのをよく見かけますが、不動産投資の出口戦略としてはキャピタルゲインの考え方も非常に重要です。キャピタルゲインは物件の価格が買値よりも上がったタイミングで売らないと利益を得られないと勘違いをされている方が非常に多いですが、キャピタルゲインは買値よりも高く売れた場合にのみ発生するわけではありません。

不動産投資のメリット

上記の図はローンを組んで区分マンションを購入し、20年後の売却額が買値よりも600万下がったケースです。毎月のローン返済額は家賃収入で返していけるため、自己負担はほぼありません。20年後のローン残債は当初の借入額から1130万減った870万ですので、買値より600万下がった1400万で売却してローンを完済しても、利益が残る訳です。このケースでは家賃収入とローン返済額等の差額がプラス数百円ですが、もっと利回りが高い(家賃収入が多い)物件の場合は毎月のプラスも当然増えますので、更に利益を確保できることになります。

また、不動産投資をする際にローンを組む方が多いですが、その場合ほぼ必ず『団体信用生命保険』に加入します。団体信用生命保険とは万が一物件購入者が死亡してしまった場合に、保険会社からローンの残債全額が弁済される保険のことを言います。保険料は金融機関に毎月支払う利息の中に含まれることがほとんどですので、別途保険料を納める必要はありません。物件の所有権は遺族に残りますので、生命保険代わりにもなるのです。遺族は継続して家賃収入を得ても良いですし、売却してまとまったお金を得ても良いのです。

不動産投資インカムゲインとキャピタルゲインを上手く活用することで、利益を得ることができる投資方法なのです。忙しい方でも管理会社に頼めば家賃の回収や物件の管理などを代行して行ってくれますので、手間がほとんどかからないという点も不動産投資の大きな魅力です。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリット

不動産投資を行う場合の一番のリスクは空室リスクです。持っている物件に入居者が付かなければ家賃収入を得ることが出来ません。特に利回りが高い物件は空室リスクも高いエリア(駅から遠い、忌避施設が近い等)であることが多いので、賃貸需要のあるエリアの物件を購入することが大事です。

また、管理会社によるサブリースシステム(家賃保証)を利用することでリスクヘッジすることも出来ます。サブリースシステムについては、以前の記事「不動産投資のサブリースとは!?メリット・利用方法・注意点まとめ」で詳しく解説していますので併せてご覧ください。

不動産投資のサブリースとは!?メリット・利用方法・注意点まとめ

2017.12.08

また、建物や設備の老朽化は避けることのできないリスクです。室内であればエアコン、トイレ、給湯器、換気扇などの交換が必要になってきます。外壁等の共用部であれば区分所有(1部屋だけ所有)の場合、各部屋の所有者が毎月管理会社に積み立てる修繕積立金で大半は賄われますが、1棟所有の場合は全額自己負担となります。いずれも10年~15年に1度かかる費用ですが、きちんと頭に入れた上で不動産投資を始めた方が良いでしょう。

それ以外にもいくつかリスクはありますが、不動産投資は事前に準備をしていれば軽減することができるリスクが多いため、始める際は信頼できる営業マンや管理会社を見つけることが成功への1歩です。

まとめ

今回は不動産投資とはどんなものなのか、メリットやデメリットを紹介しました。少しは不動産投資を始めるイメージがつきましたでしょうか?後編では実際に不動産投資を始める場合どのように進んでいくのかご説明します。