不動産投資のサブリースとは!?メリット・利用方法・注意点まとめ

不動産投資のサブリースとは!?メリット・利用方法・注意点まとめ

不動産投資を始めるにあたり、「空室にすることなく、家賃収入を得られ続けるのか」といことは大きな心配事のひとつだと思います。不動産投資で成功を収めるには、しっかりと家賃収入を得るということが重要な要素になってきます。
今回はそんな不安を解消するためのサポートシステムである、サブリースについてご紹介します。

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サブリースシステムとは

不動産投資について調べていると、サブリースというシステムについて目にすることも多いと思いますが、そもそもサブリースとはどのようなシステムなのでしょうか。

賃貸併用住宅でも利用できるサブリースシステムとは

通常物件を購入してその物件のオーナーになった場合、入居者と賃貸借契約を交わすことでオーナーは家賃収入を得ることが出来ます。しかし、入居者を募集しても様々なことが要因で入居者がつかないことがあります。そこで便利なのがサブリースシステムです。

サブリースシステムとは、オーナーが自分の物件を不動産会社に借りてもらうことで、その不動産会社から一定の賃料を得ることが出来るシステムです。不動産会社はオーナーに支払う賃料よりも高い金額で入居者に貸し出すことによって、利益を上げます。

サブリースのメリット

賃貸併用住宅でも利用できるサブリースのメリット

サブリースシステムを使うメリットとしては「空室保証」と「広告料の負担がない」ことです。
所有物件が空室になったとしても、サブリース契約をしていれば不動産会社から一定の賃料を得ることが出来ます。サブリースシステムで保証してもらえる金額は、実際に入所者に貸し出す賃料の70%~90%程度となっておりますが、不動産投資を行うに当たって空室リスクを失くすことができるのは、大きなメリットと言えます。

また、現在の賃貸業界では全ての物件ではありませんが、契約に至った際に貸主から賃貸客付業者に対して賃料の50%~200%の広告料(もしくはAD)という名目で支払うことが多くなっています。

サブリース契約の場合、入所者を募集するに当たっての貸主は不動産会社となりますので、広告料の負担は所有者ではなく不動産会社となります。ただしサブリース契約の特約として広告料の取り決めがある場合は、この限りではありませんのでご注意ください。

サブリースを利用する際の注意点

良いこと尽くしのように感じるサブリースシステムですが、注意しなければトラブルの元になりかねません。サブリースシステムを利用する際の注意点をご紹介します。なによりも注意しなければいけないのは、保証賃料の改定です。

サブリース契約の契約内容には、必ずと言っていいほど保証賃料の改定が出来る旨の文言が入っています。契約時の保証賃料が将来の賃料下落や空室の長期化など、リスクを考慮した上で設定された金額であれば、数十年金額が変わらないこともあり得ますが、物件の収支を良く見せるために契約時の保証賃料を高くし、購入後数年ごとに少しずつ下がるケースもあります。

一方的に保証賃料を下げることが出来ないように、「貸主借主双方が相談の上で、賃料を改定できるものとする」などとサブリース契約書によく書かれていますが、保証賃料の減額を拒否した場合は不動産会社からサブリース契約の解除を申し出てくることもあり得ます。提示された保証賃料が適正かどうか見極めることが大事になってくるでしょう。

また、入居者からの礼金や2年ごとの更新料もサブリース契約の場合は所有者に入って来ないことが多いので、この点も注意が必要です。

まとめ

サブリースシステムは空室リスクを抑えて不動産投資をすることが出来るシステムです。通常のアパート経営やマンション経営だけではなく賃貸併用住宅でも利用することが可能です。

しかし不動産投資の初心者であるということに付け込み、不当な契約を迫ってくるような悪質な業者がいるのも事実です。サブリースシステムを巡るトラブルは後を絶たず、2016年には国土交通省がトラブル防止のための強化策を発表しています。サブリースシステムを利用する場合はメリットとデメリットをよく理解し、信頼のおける不動産会社を探すことが重要です。

不動産投資カレッジでは信頼のおける不動産会社をご紹介することも出来ます。ぜひ一度ご相談ください。